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南开大学法学院陈耀东教授做客我院校友讲坛
2019-09-28 07:39 包志会 

2019925日下午两点,法学院建院四十周年校友讲坛第三讲在兴文楼模拟法庭举行,南开大学法学院博士生导师陈耀东教授做了题为《当代中国住房法律理论与实践创新——践行“房住不炒”》的学术讲座。此次活动由郝磊院长主持,我市部分法官、律师以及我院党委副书记鲁冰、王春梅教授、郭明龙副教授、 晁晓军老师、何潇老师以及本科生、研究生共150余人参加了本次学术讲座。    

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讲座开始之前,郝磊院长代表学对陈耀东校友回母校表示热烈欢迎。之后介绍了陈耀东校友的基本情况及其在物权法领域、房地产领域做出的贡献、学术成就。作为学院优秀校友的代表,郝院长勉励大家以陈耀东校友为榜样,认真学习,勤于思考,争取在法学研究上取得优异的成绩。

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讲座伊始,陈耀东教授阐释了“房住不炒”的内涵和顶层定位,引出了本次讲座的核心内容。讲座主要分为三个大部分。

第一部分回顾了中国现行住房制度形成的历史。陈教授首先介绍了土地公有制的由来。通过1950年《土地改革法》、1954年《宪法》第8条、1975年《宪法》第6条第3款、1982年《宪法》第10条的相关规定梳理了土地公有制的演变。其中,通过实操和相关政策详细介绍了城市土地国有化和农村土地农民私有制“集体所有”的演变及正当性法律依据。其次,阐释了城乡二元与住房制度,即二元社会的住房安排。陈老师提到在住房制度改革之前,我国的城镇房屋所有权的主体较为单一,以国家所有和单位所有为主;在十一届三中全会、住房改革之后,落实私房政策,开发建设商品房,城市房屋所有权结构发生变化。我国现今房屋财产权呈现出了所有权主体多元化和类型复杂化的格局。最后,陈老师从“市场”和“政策”两个层面来介绍中国房地产市场的具体变化和影响,提到1993年国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》首次强行干预、调控过热的房地产市场;2005年政府开始全面调控房价、干预房地产市场;201612月,中央经济扩大会议指出“房子是用来住的,不是用来炒的”。近些年房价持续性高涨,各地纷纷出台调控政策遏制“房价上涨”。2019年,整个房地产市场趋于稳定。

第二部分介绍了我国当代房屋分类与住房法权构造。陈老师谈到了在不同角度下房屋的具体分类、梳理了住房权利类型,包括房屋物权和房屋债权的各项权利类型。详细介绍了商品房和保障房的区别、演变和相关制度规定,具体阐释保障房中“限价房”和“廉租房”的发展状况,陈老师认为廉租房已纳入公租房,公租房与廉租房并轨运行,并且肯定了公共租赁房和共有产权房在我国房地产市场中存在的必要性和重要性。

第三部分展望践行“房住不炒”的未来进路。陈老师首先谈到了“住房梦”的探索,从1998年推出的合作建房和1983年的城镇个人建房两个方面阐述。然后详细介绍“房住不炒”的实践创新,提到共有产权房从2007年江苏淮安的最早试点到2017年明确“共有产权房为保障房”的进程;指出在集体建设用地上建租赁房和建房供房的主体多元化机制;介绍了房产市场的深化改革,即在集体建设用地上建共有产权房的改革试点情况,以及详细解读了“租购同权”和“商改住”政策制度。最后,陈老师通过上海和天津出台的相关政策谈到我们需要培育、壮大房屋租赁市场,并提出构建“以租为主、租售并举、先租后买”的住房供应新体系,同时祝愿每一个中国人都能实现“住房梦”。

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讲座结束之后郭明龙老师针对此次讲座谈了自己的体会,认为陈老师的研究方法非常独到,详细的阐释了房与地的关系,对整个土地制度的发展有了一个清晰的了解。郭老师通过身边的例子,介绍了“房住不炒”的短期机制和长效机制,同时提出了关于住房问题的一些思考,如农村和城市的关系问题、公平问题、土地市场利益平衡等问题。另外,郭老师也建议同学们要深入学习,完善自身知识理论体系。

郝磊院长通过自身经历谈到住房问题,认为陈耀东教授在房地产领域有深刻的见解,在制度方面和实践方面为同学们做了一个非常完整的梳理。郝磊院长提到房屋问题涉及多方主体的利益需求,我们需要平衡好各方面的利益、需要多元化的保障机制,这是未来发展的基本路径。

提问环节,有学生向陈老师请教,未来土地使用权进入土地二级市场,与农村集体经济组织以外的成员自由买卖、转让的可能性有多大?对此,陈老师回答,中央的整体思路是“适度放宽宅基地使用权”。这个政策虽未整体落实,但是农业农村部已经有精神指出支持经营者在农村闲置房屋经营服务性行业,在宅基地用于经营问题上,政策正在逐步稳妥放活,但速度不会很快,毕竟农村宅基地仍承载着重要的住房保障功能。也有学生问到房产税和土地出让金之间的关系问题,土地出让金是否会“绑架”不动产价格?陈老师对此建议今后最佳的方法就是取消土地出让金,单独用房产税调整价格。提问环节结束之后,同学们深受启发,对“房住不炒”问题的理解更加深刻。陈老师的讲授也为学生提供了新的思考角度和方法,理论学习与实际相结合,极大的激发了学生的学习热情。

住房问题一直是当下热点,法学界也对此长期关注。物权法、房地产法等都是陈耀东老师的研究方向,此次讲座为师生近距离学术交流提供很好的机会。通过这次讲座,同学们对“房住不炒”等问题有了进一步的认识。

陈耀东,南开大学法学院教授,民商法专业博士生导师,我院1985级法学专业校友,20122017年任南开法学院副院长;天津师范大学法学专业本科,日本京都立命馆大学法学研究科私法博士后期课程。研究领域:房地产法、不动产物权等民商法、经济法领域。出版专著十余部,发表学术文章40余篇。曾荣获天津市首届十大优秀中青年法学家, “天津市优秀教师”,南开大学校级“教学名师”等称号。

                                                     

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